Imóvel sempre foi o sinônimo de investimento de segurança máxima. Embora tenha surgido nos últimos anos uma onda “anti-imóvel” afirmando que não é uma boa opção de jeito algum. Discordo disso, pois o imóvel é um patrimônio razoável (quando quitado, não financiado) para guardar patrimônio.
Além disso, é possível especular no mercado imobiliário com as muitas oportunidades que aparecem. Portanto, o imóvel está longe de ser um vilão como alguns investidores imaginam.
Uma das pessoas mais ricas que conheço foi uma excelente especuladora nesse mercado. Comprava terrenos baratos, revendia, construía galpões e alugava. Hoje é possível fazer isso mesmo sem ter imóveis, através de fundos imobiliários. Especialmente com o cenário econômico que temos desenhado para os próximos anos.
O mercado imobiliário e a economia
A atividade do mercado imobiliário é altamente dependente da performance da economia local. Quanto mais a economia de uma cidade estiver pujante, mais caro tenderá a ser o m² da cidade, falando de modo geral. No Brasil, as economias locais são altamente dependentes da economia nacional.
Portanto, o mercado imobiliário no Brasil depende de como o país está se desenvolvendo. Nos últimos anos, a economia brasileira passou por uma grave recessão. A atividade econômica caía ano após ano em um cenário de juros altos, inflação elevada e desemprego.
No entanto, a economia passou a se recuperar e a tendência é que o preço dos imóveis, de modo geral, venham a subir. Quando a taxa de juros cai, abrem-se as portas para um financiamento mais barato. O crédito fica mais fácil e as pessoas podem financiar imóveis, empreendimentos, carros e outros bens de consumo mais caros.
É importante prestar atenção na taxa de juros. Quando ela começa a subir, o mercado imobiliário esfria. Por outro lado, quando ela cai, o mercado aquece com novos financiamentos e aumento de demanda por construção e compras.
Com isso, indústrias começam a utilizar capacidade ociosa, empregar mais pessoas e aumentar a atividade do comércio local. A demanda por galpões de logística, condomínios empresariais e imóveis também aumenta. A tendência para os próximos anos, caso o cenário de juros baixos se mantenha, é que esse mercado volte a crescer.
O caso de Macaé
Tenho família na região dos Lagos do Rio de Janeiro. Meus primos trabalham na cidade de Macaé, que é perto de Rio das Ostras. Eles vivenciaram um dos maiores booms e decadência imobiliária dos últimos tempos, que aconteceu na cidade de Macaé.
Entre 2006 e 2010, a economia brasileira estava no auge. O preço das nossas commodities (principalmente petróleo) estava alto. A China estava crescendo economicamente na casa dos dois dígitos e comprando bastante do nosso aço, petróleo, ferro e outras commodities.
A cidade de Macaé cresceu e se desenvolveu exclusivamente pela extração de petróleo, bem forte ali na região norte do Rio de Janeiro. No auge, a cidade viu a chegada de condomínios empresariais e residenciais, galpões, rodovias, empresas, indústrias e o aumento da atividade comercial.
A economia local estava tão aquecida que as pessoas estavam trocando de emprego para ganhar coisa de 5 a 10% a mais na outra empresa. Com isso, o preço dos imóveis e aluguéis estavam bem altos.
Em 2012, o preço médio de aluguel na cidade estava em R$ 2.000, semelhante aos patamares de uma grande capital como São Paulo. Até que veio a crise do petróleo, a Lava-jato e a crise econômica. Esses eventos atingiram com força a pequena cidade de Macaé.
O preço dos imóveis chegou a cair mais de 7% em média. A crise varreu mais de 30 mil postos de trabalho, atingindo a renda e o comércio local. Com a economia local em decadência, as pessoas começaram a ir embora com oportunidades de emprego mais escassas.
Dois anos atrás, perguntei para os meus primos como estava a cidade, o que me falaram foi bem simples: “praticamente virou uma cidade fantasma”. O principal produto da cidade estava em baixa e levou todo o comércio da cidade junto. De modo geral, o Estado do Rio de Janeiro sofreu bastante com a crise de 2014.
Fatores não-econômicos que afetam os imóveis
Não é apenas a economia que afeta o preço dos imóveis e aluguéis. Existem fatores externos como segurança, acesso ao transporte público, infraestrutura do local, proximidade ao centro, número de m², entre outros.
Imóveis com facilidade ao acesso de metrô tendem a ser mais caros. Por outro lado, caso o bairro se torne violento, a tendência é que os imóveis se desvalorizem nessa localidade. Bairros que têm hospitais, escolas, centros esportivos e boa estrutura também tendem a ser mais caros.
Por isso, estar atento a esses fatores é essencial para encontrar oportunidades. Por exemplo: comprar imóvel antes de sair notícia de que o metrô ou um grande empreendimento chegar no local. Os imóveis ficam mais caros com a melhoria do bairro.
Esse exemplo fica claro em bairros que foram revitalizados ou recuperados pelo governo local. Imóveis nos arredores da região portuária do Rio de Janeiro ficaram mais caros. O m² naquela ocasião chegou a disparar mais de 500% para alguns imóveis.
Você sabia que se todos os seus vizinhos pintassem suas casas e as reformassem, seu imóvel automaticamente valeria mais? Por isso, investir em imóveis é lidar com fatores externos difíceis de controlar, o que pode gerar riscos.
Riscos do mercado imobiliário
Obviamente, há riscos em qualquer decisão voltada a investimentos. Um imóvel não é livre de riscos. Como vimos acima, seu bairro pode ficar mais perigoso e se deteriorar, a economia pode entrar e recessão, diminuindo o comércio local e desvalorizando seu imóvel.
Algumas casas no Rio de Janeiro foram tomadas pelo tráfico de drogas e milícias, utilizadas como bases e bocas de fumo, danificando o imóvel por completo. Portanto, é preciso comprar um imóvel hoje tentando estimar o potencial do bairro ou cidade para os próximos anos.
Além disso, os imóveis não têm liquidez. Isso significa que é difícil vendê-los pelo mesmo preço que foi pago no curto prazo. Em alguns casos, será preciso fazer um grande desconto para vender. Por isso, imóvel é investimento para longo prazo, pensando em um espaço de 10 a 30 anos.
Também existe o custo de manutenção e impostos. Se o seu imóvel começar a se deteriorar e acumular dívidas de IPTU, ficará desvalorizado. Claro, existem algumas exceções, em alguns casos o que mais interessa é o terreno ao invés da estrutura.
Perspectivas para os próximos anos
Os bancos centrais estão cortando juros ao redor do mundo. Alguns países estão com juros negativos, isto é, você paga para emprestar dinheiro. A ordem é colocar dinheiro na economia e nos mercados.
Esse movimento já dura pelo menos 1 década e começa a preocupar economistas, que temem uma distorção econômica que poderá gerar uma grande recessão mundial. Uma grave recessão poderia afetar severamente a economia brasileira, que depende bastante de exportações.
Esse é um risco que deve ser considerado. Por outro lado, o Brasil está com uma perspectiva de juros baixos e diminuição do endividamento público com reformas estruturais na agenda econômica, principalmente previdenciária e fiscal. Isso gera mais segurança para investir no longo prazo.
Com isso, o preço dos imóveis e aluguéis já começou a subir em algumas localidades nos últimos 2 anos, principalmente em São Paulo. As melhores oportunidades apareceram entre os anos de 2016 e 2018. Ainda é possível encontrar boas oportunidades, mas elas ficarão mais raras conforme a economia for crescendo, aumentando o risco de investir.
Quem não tem dinheiro para investir em imóveis, pode recorrer a Fundos Imobiliários, que são uma boa opção para receber aluguéis e ganhar com a valorização. Com eles, é possível ganhar renda sem precisar ter um imóvel. As oportunidades estão em todo lugar, não demore para entrar nesse mercado.