Selic em alta

Com Selic em alta, o que ocorre com o financiamento imobiliário?

Atualmente, uma das maiores discussões que ocorrem no mercado financeiro é referente ao novo ciclo que o país vive em relação à alta na taxa Selic, mais conhecida como a taxa de juros base da economia brasileira. 

Através da taxa Selic é possível realizar o referenciamento dos investimentos em renda fixa e todos os demais investimentos, de forma direta e indireta. Como exposto no artigo anterior, onde comento a ata divulgada ontem (11) pelo Copom.

Em resumo, após um ciclo de 6 anos com cortes que fizeram a taxa cair de 14% a.a para sua mínima histórica de 2% a.a em 2020, iniciou-se em março deste ano (2021), um novo ciclo, que deve encarecer o custo de crédito em geral, o que, na prática, implica em maior custo para todos os tipos de financiamentos.   

Consequência da Selic

Com os juros em sua mínima histórica, ainda que com a pandemia, o mercado imobiliário fechou 2020 surpreendendo e superando expectativas, incrementando uma alta nas vendas, da ordem de 9,8% em relação ao mesmo período de 2019. 

Com o fim do ciclo de baixas, iniciado pela alta de 0,75% da Selic em março, vem a preocupação daqueles que pretendem sair do aluguel e comprar o seu primeiro imóvel, além daqueles que durante a pandemia, perceberam uma forte necessidade de adquirir um espaço maior, graças ao novo regime de trabalho colocado por grande parte das empresas, afinal, o Home office tornou-se uma realidade para muitos.

Além disso, surgiram outras opções interessantes de financiamento para o comprador, que dispõe agora  não somente da tradicional modalidade de crédito, que cobra uma taxa fixa mais a taxa referencial TR (que se encontra atualmente zerada), grandes bancos, como ITAÚ, Bradesco e caixa, oferecem a possibilidade de um financiamento atrelado a poupança, além da nova linha lançada em 2019 pela caixa, que é corrigida pelo IPCA.

Diante de todos esses fatores que pressionam a demanda para cima, ainda temos os estímulos colocados pelo governo, como é o caso do programa, casa verde e amarela, antigo programa do “minha casa minha vida”. Desse modo, é de se esperar que essa forte tendência de aquecimento permaneça em alta pelos próximos anos.]

Veja também: Fundos imobiliários ou imóveis: em qual investir?

Diante da alta da Selic, como comprador, devo ficar preocupado?

Em um primeiro momento, em relação à taxa de juros, não há muito com o que se preocupar, apesar do aumento na taxa Selic, quando se trata de financiamento imobiliário, o fator mais relevante, é o comportamento dos juros longos, entre 5 e 10 anos, é o que de fato, tem mais impacto nas taxas de financiamento.

Nesse caso, após a divulgação da ata do Copom, houve até mesmo queda na ponta mais longa da curva, visto que o mercado entende que a atuação imediata para conter a inflação, retira o peso das expectativas para uma inflação maior no futuro.

 O que realmente o comprador deve preocupar

Conforme a (fipe), Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, o setor imobiliário expandiu 26% em 2020, e a projeção para 2021 é de crescimento.

A pandemia modificou os hábitos da população, as rotinas de trabalho e trouxe novas necessidades, como área de lazer, espaço apropriado para trabalho e coworking, todos esses fatores impulsionam a demanda por novos imóveis, que deve seguir firme em 2021, provocando uma valorização no setor.

O Déficit habitacional no país, permanece grande. Com a retomada da economia, a queda no desemprego e a vacinação em ritmo mais acelerado, a demanda por crédito deve ter novas altas no ano que vem.

Esses fatores juntos, devem impactar nos preços dos imóveis, todavia, é improvável que tenhamos uma expansão como ocorreu em 2014, devido ao desaquecimento da economia.

Em comparação aquele ano, houve um grande sofrimento, visto que a taxa de desemprego está atualmente, em um patamar de 14,4% contra 4,8% no mesmo período de 2014, além do consumo, que na época, se apresentava muito mais forte.

E o famoso IGP-M, onde fica?

Conhecido como a inflação do aluguel, o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses, é de 35,18%, esse descasamento em relação ao IPCA (índice oficial da inflação, calculado pelo IBGE), ocorre, principalmente por conta da alta recente do dólar, que no mesmo período, acumula 34,19% de ganho frente ao real.

Isso afeta diretamente o custo do produtor, que é o custo mais relevante no cálculo do índice, 60% do peso. Na prática, boa parte desse custo não foi repassado pelos proprietários de imóveis para seus inquilinos, tendo em vista, que a pandemia trouxe em simultâneo, um caos para toda sociedade, tanto para empresas quanto para indivíduos. 

O INCC (índice nacional do custo de construção), que mensura os valores pagos pelas construtoras em materiais de construção, como tijolo, concreto, equipamentos e mão de obra, foi outro fator importante de alta no cálculo do IGP-M. No mesmo período, sofreu um aumento de 12,98%.

Conclusão

O impacto do aumento na taxa Selic, não deve preocupar de imediato, nem o tomador, interessado em realizar eventuais compras, nem os representantes do setor imobiliário ou investidores, que enxergam um forte aumento da demanda para os próximos anos.

Apesar da tendência de aumento na taxa de juros, a Selic permanece em um nível historicamente muito baixo, no entanto, do ponto de vista daqueles que buscam comprar o seu imóvel, é importante estar atento.

O fantasma da inflação permanece a solta, e a demanda por imóveis continua crescente, o que deve contribuir para uma forte valorização em todo setor nos próximos anos.

Em suma, é preciso ficar de olho não apenas no custo do financiamento, mas também na possível apreciação dos imóveis em geral.

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