Relação entre os FIIs e o ciclo de alta de juros

A Construção civil foi um dos setores que mais contribuíram com o processo de recuperação econômica nessa crise provocada pelo coronavírus. Somente no segundo semestre, mais de 200 mil empregos foram gerados. 

Nesse sentido, o forte déficit habitacional ainda presente, aliado a uma recuperação ainda que lenta com taxas de juros baixa, impulsionaram o desempenho do setor, que liderou o processo de recuperação percebido do final do ano passado para o início desse ano. 

Contudo, a percepção de que as coisas estão progredindo ainda que de forma lenta, está mudando. Com o resultado do PIB do segundo semestre que teve queda de 0,1% e o resultado acumulado da inflação, superando as expectativas do mercado. O alerta para o desempenho da economia ligou. 

Dessa forma, previsões sobre o setor da construção civil, que inicialmente eram bastante otimistas por conta da forte demanda, ainda que as taxas de juros já estivessem subindo. Podem não se concretizar, pois, essa demanda pode não continuar não tão forte, e a taxa de juros básica, pode subir mais do que o inicialmente esperado. 

Assim, com intuito de explicar as implicações de um forte aumento das taxas em todo setor e com isso, os impactos nos investimentos em FIIs, falaremos nesse artigo sobre essa relação presente entre os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) e a taxa de juros. 

FIIs de papéis x FIIs de Tijolo

FII

Antes de falarmos sobre o impacto das taxas de juros nos FIIs, em geral, é importante falar sobre as diferenças fundamentais entre os FIIs de papéis e os FIIs de tijolo. Nesse sentido, os FIIs de papel são como fundos que investem recursos de forma prioritária em títulos de renda fixa com lastro em dívidas imobiliárias. 

Com isso, alguns dos seus principais investimentos são em títulos como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras hipotecárias (LHs) e, o mais comum, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Dessa forma, esses fundos se diferenciam em relação aos fundos de tijolos principalmente por conta da diferença relacionada aos riscos corridos. 

Dado que os fundos de papéis são basicamente empréstimos, eles não sofrem riscos como vacância, revisão de contratos de aluguel e riscos inerentes a administração de imóveis

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Como a Selic Afeta ambos

Bem, em ambos os casos um movimento de alta de juros reduz a atratividades dos FIIs, dado que o prêmio de risco se reduz. Com isso o investidor pode não ver muito sentido em se receber um pouco mais ou a mesma coisa para correr um risco muito maior do que o investidor corre ao emprestar para o governo. 

Dessa forma, quando um investidor avalia um preço de um FII, ele deve considerar uma taxa que ele consegue correndo pouco ou quase nada de risco, descontando assim desse ganho esperado. Geralmente a selic é utilizada para esse fim, assim como também o juros real. 

No caso dos FIIs, a correlação com os juros real é bastante considerável. Com isso, podemos ver no gráfico acima como IFIX (ìndice que mede os retornos de fundos imobiliários do Brasil), possui forte correlação com os títulos do Tesouro (NTN-B), conhecido também como o Tesouro IPCA +.

Esse título é um importante medidor dos juros real, pois sua remuneração está atrelada ao índice oficial de inflação (IPCA) mais uma taxa pré acordada. 

Veja também: FIIs de shoppings ou ações do setor, é hora de investir?

Então todos os FIIs vão desvalorizar?

Não mesmo, inclusive um ponto importante é que existem FIIs atrelados ao CDI. Com isso, se beneficiam desse movimento de alta dos juros. Assim, como também existem aqueles que sofreram forte impacto da pandemia e devem voltar a valorizar. 

E essa possível valorização também entra no cálculo do prêmio de risco. Assim, embora a rentabilidade esperada pelo pagamento mensal de dividendos seja semelhante a outros títulos, uma possível valorização da cota também é importante no cálculo. 

O Momento é de cautela?

Sem dúvidas, o país deve passar por um momento de turbulência a medida que se aproximas as eleições do ano que vem. Contudo, para o investidor que pensa no longo prazo, há muitas oportunidades no mercado. 

Como dito anteriormente, mesmo nesse contexto de elevação da taxa básica de juros, ainda há muitos FIIs que devem se valorizar pelo contexto da pandemia. O que ainda os torna uma opção muito interessante. 

Por isso, sim, o momento é de avaliar as escolhas dos ativos com um pouco mais de calma, afim de garimpar as melhores oportunidades, com escolhas que envolvam boa probabilidade de rendimento e que impliquem em diversificação do portfólio. 

Conclusão

Como vimos, de fato há uma boa correlação com o setor da construção civil e um eventual aumento nas taxas de juros. Consequentemente, há também um forte impacto no setor de FIIs como um todo, independente de ser um FIIs de Tijolo ou de papel. 

Nesse sentido para o investidor, interessa uma boa leitura do cenário, afim de aproveitar as melhores oportunidades que se encaixem nesse ciclo de alta. Assim esse cálculo que envolve o prêmio de risco deve ser feito de forma mais criteriosa. 

Em outras palavras, não é o momento adequado para sair comprando tudo, existem sim FIIs que continuam bastante interessantes, mas a taxa de juros com as suas probabilidades de continuar aumentando, devem ser incluídas com peso forte na conta. 

Por fim, como sempre, é bom lembrar o investidor que o importante mesmo, é fazer uma boa leitura de cenário para o longo prazo, diversificando a sua carteira com intuito de mitigar eventuais riscos não sistêmicos. Fazendo isso, já é esperado que se evite arrependimentos e má concentração. Portanto, fique atento. 

Busque ativos que também podem se beneficiar com esse ciclo de altas nas taxas, como vimos durante o texto, até mesmo alguns FIIs de papel se beneficiam com essa alta, pois estão atrelados ao CDI.

Logo é uma excelente ideia, diversificar entre FIIs com bom potencial de valorização e FIIs que estão eventualmente atrelados a taxa de juros (CDI). 

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