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Mercado imobiliário nos EUA sente impacto e governo anuncia plano de resgate

A Agência Federal de Financiamento da Habitação anunciou na quarta-feira que Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), ambas pertencentes ao governo Federal, vão afrouxar regras para quem possui hipotecas, e também vão comprar aquelas que estão com maior risco de entrar em processo de tolerância.

No contexto de um processo hipotecário, a tolerância é um acordo especial entre o credor e o mutuário para adiar um encerramento. O significado literal de tolerância é “reter”. Os mutuários de empréstimos às vezes têm problemas para fazer pagamentos.

Um mutuário é uma pessoa ou empresa que recebe, por empréstimo, os recursos financeiros para aquisição de um imóvel: o mutuário é responsável pelo pagamento do empréstimo ao banco, parte que recebe por empréstimo através de contrato mútuo.

Isso pode fazer com que o credor comece o processo de encerramento. Para evitar o encerramento, o credor e o mutuário podem fazer um acordo chamado “tolerância”. Com este acordo, o credor atrasa seu direito de exercer o encerramento se o mutuário puder regularizar seu cronograma de pagamentos em um determinado período de tempo. 

Este período e o plano de pagamento dependem dos detalhes do contrato aceitos pelas duas partes. Historicamente, a tolerância foi concedida a clientes em dificuldades financeiras temporárias ou de curto prazo. 

Mercado imobiliário nos EUA sente impacto

Se o mutuário tiver problemas mais sérios, ou seja, onde os pagamentos completos da hipoteca no longo prazo não parecem sustentáveis, a tolerância geralmente não é uma solução.

Na prática, este plano do governo federal dos Estados Unidos pretende recomprar títulos de hipoteca que estão “podres”, ou seja, com alta probabilidade de inadimplência. Essa é uma medida para aliviar o mercado imobiliário nos EUA, principalmente depois dos impactos causados pelo Coronavírus.

Após a queda na confiança do mercado imobiliário, as vendas de novos imóveis caíram em março (depois de já terem caído em fevereiro – contrariando a tendência de alta nas vendas existentes e pendentes).

Construtoras são forçadas a enfrentar a realidade, com uma grande queda nas vendas de imóveis existentes, as vendas de novas residências caíram 15,4% no mês – a maior queda desde julho de 2013.

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Novas casas vendidas mês a mês. Fonte: Zero Hedge.

Fannie Mae e Freddie Mac foram pivôs da crise de 2008

Empresas criam hipotecas vendem os empréstimos para empresas estatais nos Estados Unidos, incluindo Fannie Mae e Freddie Mac. Estas duas empresas foram protagonistas durante a crise de 2008, permitindo a formação de uma bolha no mercado imobiliário através do refinanciamento de imóveis com hipotecas.

O período de espera entre o fechamento de uma hipoteca e o empréstimo que está sendo vendido para Fannie ou Freddie pode durar semanas, deixando alguns empréstimos entrando em tolerância, com os mutuários solicitando os pagamentos em atraso.

Fannie e Freddie já haviam evitado esses empréstimos, mas o amplo impacto econômico do coronavírus e o impacto no setor imobiliário dos EUA pressionaram consideravelmente o mercado de empréstimos. 

A mudança de política permitirá que Fannie e Freddie aliviem alguns estresses de crédito, recomprando temporariamente as hipotecas em período de tolerância, de acordo com o FHFA.

“Estamos focados em manter o mercado hipotecário funcionando para os proprietários atuais e futuros durante esses tempos difíceis”, disse Mark Calabria, diretor do FHFA, em comunicado. 

“As compras desses empréstimos anteriormente inelegíveis ajudarão a fornecer liquidez aos mercados hipotecários e permitirão que os mutuários continuem emprestando”.

Como Fannie Mae e Freddie Mac criaram uma bolha imobiliária em 2008

A década de 2000 foi um período em que a economia americana presenciou um período de prosperidade baseada no consumo e fácil acesso ao crédito. Os americanos consumiam mais do que nunca, também se endividando.

Alguns americanos financiavam casas e davam os imóveis recém financiados como garantia no financiamento de outro imóvel, praticando assim uma espécie de alavancagem financeira

O problema é que muitos desses empréstimos eram feitos com taxas de juros que acompanhavam os juros da economia americana, que estavam baixos no momento. 

Quando a economia começou a entrar em recessão, o mercado imobiliário derreteu, as taxas de juros de todos os empréstimos subiram e muitas pessoas não conseguiram honrar os empréstimos.

Os bancos liberavam os financiamentos sem maiores preocupações, pois Fannie Mae e Freddie Mac teoricamente estariam garantindo a recompra destes “empréstimos podres”. O problema foi que as duas empresas praticamente derreteram e não conseguiram recomprar todos os títulos podres.

A economia arrefeceu, o mercado imobiliário derreteu, a inadimplência subiu para o seu nível mais alto em 39 anos (quase 10%) e a saúde financeira das empresas ficou seriamente afetada e suas ações despencaram. Fannie Mae teve queda de 88% em um ano e Freddie Mac de 91%. Muitos bancos também precisaram ser resgatados com o aumento da inadimplência.

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